Известный визионер в области ипотеки прогнозирует рост спроса на загородное жилье
Редакция SkyFinance обсудила с Александром Шевляковым, генеральным директором компании «Базис Девелопмент», проблемы рынка ипотечного кредитования и оценила перспективы прогнозируемого экспертом роста объемов строительства загородного жилья.

Александр, расскажите о Вашей экспертизе на рынке ипотечного кредитования. Как Вы пришли на этот рынок?
Все началось в 2005-м году, с трудоустройства в крупное сетевое агентство недвижимости. В 2006-м я провел свою первую сделку с ипотечным кредитом. Это был несуществующий сейчас Городской Ипотечный Банк, но именно с той сделки начался мой личный поход в ипотечное кредитование.
С 2007-го по 2017-й годы мне довелось руководить партнерскими направлениями ипотеки крупных системообразующих банках – Райффайзенбанке и Банке «Открытие».
В этих банках пришлось пройти первые 2 кризиса ипотеки, но я получил бесценный опыт интеграции нескольких банков в одну группу, первый в стране запустил субсидирование ставки с крупным федеральным застройщиком. По меркам 2016 года это был действительно новый продукт для рынка.
В 2017-м году я принял решение развивать свой бизнес и создал компанию «Базис Девелопмент», в которой сейчас являюсь учредителем и генеральным директором.
Компания выдала более 130 млрд рублей ипотеки, так что мне есть чем гордиться. В 2020 году мы освоили новый профиль деятельности и стали профилироваться на оздоровлении проблемных объектов долевого строительства, реализовав более 250 тыс. кв. метров проблемного жилья.
В 2024-м году у компании уже 5 филиалов на территории России. Наши филиалы представлены в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Краснодаре и Екатеринбурге.
Как Вы оцениваете ипотеку без первого взноса и ее отмену? Последний ипотечный кредит с нулевым взносом выдал, мне кажется, Промсвязьбанк в 2020 году.
Оцениваю отказ от ипотеки без первоначального взноса правильной и взвешенной мерой в борьбе против дефолтов ипотечных заемщиков.
Все обыватели смотрят на такие изменения как на ограничения, но мы зачастую забываем, что теперь каждый заемщик имеет право подать на банкротство и, по крайней мере, попытаться отстоять свою ипотечную квартиру как единственное жилье, а это означает убытки банков, над которыми стоит регулятор.
Банки выдают не свои собственные средств и вынужден создавать резервы. По кредитам со первоначальными взносами до 20% они самые высокие -1,5%.
Заемщику сложнее отказаться от квартиры и дисциплина будет выше, если будет отсутствовать возможность взять квартиру, дом, без собственных средств – здесь ты теряешь только расходы по процентам, расходы по страховке и оценке.
Единственное, что я доработал бы – это минимальный порог первоначального взноса, в привязке к реальным доходам населения каждого конкретного региона. При этом смотрел бы реальные доходы, а не среднеарифметическое, так как мы привыкли. В ряде регионов действительно проблемно накопить 20% собственных средств – для них нужно снижение первоначального взноса, но не до 0% однозначно.
Как Вы оцениваете планомерное закручивание гаек Банком России? Вы не находите, что регуляторные меры избыточны?
Я не нахожу меры регулятора избыточными. Если посмотреть на ликвидность банков, то даже у ТОП-5 Банков на фоне выдачи такого массива ипотеки за 3 года, явно наблюдаются сложности.
Банки стали останавливать ипотечное кредитование: активных операций в банках избыток, но по пассивным (вкладам) когда-то придется платить людям проценты. Господдержка, на которую рассчитывают банки, не приносит им дохода.
Если бы регулятор оставался в стороне от ипотечного кредитования, то боюсь мы в 2026-м году мы увидели бы оздоровление какого-нибудь банка с государственным капиталом.
ВТБ интегрировал банк «Открытие» и Почта Банк… Пора сделать выводы, друзья, кто может быть следующим?
Как Вы оцениваете нынешнее охлаждение на рынке ипотеки? Как в таких условиях рынок может развиваться?
Я не оцениваю текущее охлаждение на рынке ипотеки как негативное явление.
Сейчас в банк за стандартными продуктами идет весьма платежеспособный клиент, на котором можно в дальнейшем банку зарабатывать – кроссить его, предлагать другие продукты и т.д.
Девелоперские компании в любом случае уже получают поддержку как на законодательном уровне. Давайте учтем мораторий, действующий до конца текущего года. А также — бесперспективность судов с девелоперами по причине переноса сроков передачи дольщикам объектов. Все дружно взяли и перенесли на 1 год сроки ввода объектов в эксплуатацию, и покупатель не сможет просудить просрочку.
Рынок ипотеки более чем живой. К примеру, в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на фоне удорожания квартир, рынок загородного домостроения сейчас более привлекателен как с точки зрения качества жизни, так по масштабам цен.
Реализовывать потребность в покупке «вторички» с ипотекой люди не перестали – просто поведение текущего клиента нацелено на торг, на максимальные собственные накопления и на призрачную надежду рефинансировать высокую ставку в будущем.
Когда, по Вашим оценкам, все откатится назад до посильных людям условий кредитования?
Если мы с вами говорим о ставках 9% по стандартной ипотеке, то боюсь это будет не столь скоро, если вообще случится.
Я убежден, что чем доступнее ипотека, тем ниже профайл клиентов (доступнее продукт становится для всех).
Для себя считаю абсолютно адекватной ставку в 13% годовых и не вижу ее заоблачно высокой – это средний показатель ставки в нашей стране, если окунуться в атмосферу последних лет и не принимать в расчет ставки по государственным программам.
По оценкам Домклик, в 2024 году более 56 процентов кредитов на жилье выдано на льготных условиях по какой-либо спецпрограмме. Оцените этот объем как профессионал рынка. Вы не находите, что бесчисленные спецпрограммы лишают людей условного принципа равных прав и снижают доступность кредитования?
Я полагаю, что цифра в 56% сильно занижена. Я смело говорил бы о 70-75%.
Давайте начнем с равных прав – ну, на самом деле, если окунуться в атмосферу реалий рынка, которые складывались в последние годы, лично я нашел около 17 программ государственной поддержки, связанных с недвижимостью. Речь здесь не только об ипотеке, но и в том числе, о программах, направленных на предоставление того же самого первоначального взноса.
Вы что-нибудь слышали о Земском докторе и Земском учителе? Так вот это нишевые программы для учителей и врачей, и обе на приобретение недвижимости направлены. Завершились эти программы в конце 2024 года.
У нас много было есть и будет программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан – просто не все стараются их найти и верят самым распиаренным вариантам (семейная ипотека, ипотека для IT и т.д.), а что для тебя могут быть более выгодные и целевые варианты — заемщики даже не думают.
Полагаю, что общую доступность кредитования программы не снизят, но дадут разбирающимся заемщикам альтернативные варианты решения жилищного вопроса.
Счётная палата нашла более 100 тысяч россиян, которые взяли более одной ипотеки по спецпрограммам, в частности, по семейной ипотеке, воспользовавшись отсутствовавшим до конца 2023 года прямым запретом на получение более одного кредита в одни руки.
Конечно, это так, но приведенная статистика в значительной степени занижена.
Кто первый у нас брал по несколько квартир в одни руки? Это те же самые представители застройщиков – им сам Бог велел, и скидку на квартиру у себя же выбьешь, и еще начнешь выкручивать руки банку: если не выдашь мне 15 ипотек льготных, я тебе не буду давать клиентов.
Также инвесторов было очень много – тем более, что банки готовы были кредитовать в дальнейшем и залоговую недвижимость.
Запрет выдачи более 1-й семейной ипотеки в одни руки — это грамотное решение, но нужно было его на старте вводить.
Как Вы строите коммуникации со своими клиентами? Обращали ли Вы внимание на то, что многие жители регионов покупают квартиры по фоткам из интернета и на месте оказываются недовольными? Поясню свой вопрос: я живу в ЖК «Остафьево» в Новой Москве. Мне лично не мешает расположенный через дорогу аэропорт «Остафьево». Однако вновь прибывшие из сарансков и усть-каменогорсков периодически пытаются восстать с вилами в руках против садящихся самолётов. Их никто не предупредил о том, что тяжёлые грузовые самолёты и жутко тарахтящие вертолеты будут заходить на посадку прямо под звон бокалов на их кухнях.
Мы строим свои коммуникации с клиентами на принципах честности и открытости – по этой причине доля канала «по рекомендации» в нашей компании сейчас держится на уровне 17%.
Мы работаем, в том числе, и с не совсем простыми объектами, которые достраиваются за застройщиками из числа тех, которые не справились со своими обязательствами.
По этой причине наш клиент должен быть максимально информирован обо всех нюансах.
Касательно Вашего примера: я все же заступлюсь за девелопера. В нынешний век цифровых технологий, а мы ведь с Вами говорим об удаленных сделках, клиент обязан быть более скрупулезным и въедливым.
Мы изучаем тонны информации через интернет, и не посмотреть свой же будущий ЖК, не зайти на форумы жильцов, не увидеть, что рядом с ЖК на картах расположен аэропорт? Это смешно! У Вас там, кстати, не только этот аэропорт. Домодедово и Внуково расположены не так далеко от Остафьева.
Вообще Вы обратили внимание на то, что сейчас застраивается каждый свободный сантиметр? Я знаю одну, одиозную, с моей точки зрения, строительную площадку, которая предполагает строительство ЖК бизнес-класса прямо напротив огромной больницы (в три часа ночи бизнес-жильцы наверняка станут просыпаться под вой сирен скорой помощи. При этом дом будет окружён маргинальными пятиэтажками. И это район без инфраструктуры. Там батон и ириски негде купить. Как Вы презентуете потенциальным покупателям такие объекты?
Давайте на Вашем примере как раз попробуем развеять сомнения покупателей.
Начнем с того, что скорая помощь при своей работе и использовании специальных сигналов, руководствуется ПДД, в которых этому отдельная и большая глава посвящена. Ни одна скорая помощь не залетает ни на территорию больницы, ни в жилой двор, используя звуковой сигнал – максимум это проблесковый маячок. Лично я ни разу не видел летящую во двор скорую помощь или пожарную машину с сиреной.
Поэтому в случае со скорой не только бизнес-класс, но и, как вы говорите, маргинальные пятиэтажки, в которых звукоизоляция хуже бизнес-класса, будут спать спокойным сном.
Батоны и ириски, как Вы говорите, житель дома бизнес-класса не пойдет покупать ногами в магазин – сейчас очень много сервисов доставки еды.
Ну, и маргинальные пятиэтажки также не вечны. Я езжу каждый день по Рязанскому проспекту и вижу, как он буквально за истекший год потерял весь это маргинальный фонд в первой линии домов, от метро Рязанский проспект и прямо до начала Нижегородской улицы. Это колоссальное расстояние и программа реновации действительно впечатляет.
Для бизнес-класса важнее на мой взгляд внутренняя инфраструктура ЖК, окружение соседей, та экосистема, которую создаст девелопер.
На нее я бы и делал упор при диалоге с клиентом, а Ваши возражения, надеюсь, смог отработать.
Пожалуй, убедили! Есть ли сейчас безусловно экологичные районы массовой застройки? Мне застройщик обещал исключительную экологию в Остафьеве, но рядом аэропорт, а в некотором отдалении — огромная свалка всевозможных отходов в Подольске. Я это видел и согласился с окружающей инфраструктурой, но гости столицы из некогда братских республик с тремя грудными детьми на руках были застигнуты врасплох по причине того, что ближайшая к нам поликлиника — в десятке километров езды на собаках по бездорожью.
На мой взгляд, хорошая экология у нас доступна только в деревнях, подальше от мегаполисов. Если мы говорим о Москве и Подмосковье, то это либо районы с хорошей розой ветров, либо более «зеленые» с точки зрения насаждений.
Заводы стали переносить за пределы МКАД, за что откровенно хочется сказать спасибо властям. Домов станет при этом в столице больше, обстановка на дорогах будет тяжелее.
Свалки и мусоросжигающие полигоны стали объективно чище с точки зрения загрязнения воздуха, но с ними приходится мириться.
Поговорим о загородном жилье. Насколько оно конкурентно по сравнению с массовой застройкой? Какие здесь особенности и нюансы ипотечного кредитования?
Если абстрагироваться от того, что оно вообще несравнимо с многоквартирными домами, то есть ряд преимуществ и в том числе недостатков.
Одним из преимуществ является определенно цена – как правило, сейчас загородный дом будет дешевле квартиры на 30% (берем в расчет класс комфорт, безусловно) Судите сами: это собственное жизненное пространство, без соседей и «душных» чатов подъезда, более экологичное со всех точек зрения.
Недостатками «загородки» являются удаленность, а также управление поселком. Управление возможно либо путем создания кооператива, либо управляющей компании поселка, явно недотягивающая до идеалов понятия УК.
Более сложный вопрос — это категории земли и виды разрешенного использования. Далеко не все банки едины во мнении и у каждого свои требования, но зная их заранее, вполне комфортно можно подобрать земельный участок для строительства.
Возможна ли малоэтажная застройка вблизи точек общественного транспорта или же это априори загородное жилье, к которому без личного автомобиля лучше не приближаться?
Возможна, как и строительство многоквартирного дома и ИЖС. Мы с Вами знаем, что при проектировании нужно учитывать не только свой генплан, но рассматривать будущий объект недвижимости и в соответствии с планом развития территорий, ограничений по участкам земли. Если все нюансы учтены, то нет причин, не строить малоэтажный многоквартирный дом.
Насколько велика доля загородного жилья по сравнению с прекрасными 30-этажными человейниками, а одном из которых мой коллега ждёт лифта по полчаса утром и минут 45 вечером?
Давайте будем с Вами объективными: точными данными никто не обладает, мы можем с Вами только предположить, что доля загородного строительства ориентировочно около 30% по всей стране.
Почему точно нельзя сказать? Потому что загородное строительства пока не поднадзорно и нет мер контроля и регулирования этого рынка. Это не 214-ФЗ, которому 20.12.2024 уже исполнилось 20 лет.
В ближайшее время статистика станет более прозрачной, помогут этому как изменение господдержки в части схемы расчетов по ИЖС через эскроу-счета (по-другому никак не взять семейную ипотеку на ИЖС или же ипотеку для IT), так и налоговые послабления, для подрядчиков, которые используют схему взаиморасчетов через эскроу-счета (если рассчитываешься с клиентом через, эскроу, то не платишь НДС).
Эскроу-счет поможет частично обелить этот рынок, но за кадром по-прежнему останутся договоры подряда, заключаемые за наличные, договоры подряда без участия ипотеки, самостоятельное строительство и т.д.
Реальную долю мы с Вами поймем далеко не скоро: пока это всего лишь наши предположения.
Ещё вопрос о загородном жилье: сдается ли оно сейчас с центральными коммуникациями или все также нужно устанавливать все эти септики и котлы?
Загородное строительство в принципе не типовое и решения во многом зависят от земли и класса поселка, который ты хочешь построить.
Перспективы коммуникаций, в первую очередь, оцениваются и наличием технических возможностей (к примеру, по возможности подведению газа, а альтернативой будет только электричество), наличию нюансов земельных участков в виде ограничений. К примеру, в водоохранной зоне нельзя делать центральную канализацию, только септики.
Плюс не забываем, что центральные коммуникации должны обслуживаться управляющей компанией, а у нас мало УК, готовых взять на себя такое бремя. Им со светом бы в зонах общего пользования разобраться, с тракторами и расчисткой дорог в зимний период.
Какие в принципе тенденции в жилищном строительстве Вы видите?
Я вижу тренд в развитии индивидуального жилищного строительства на ближайшие 3 года. Этот рынок еще не освоен массово, в нем будут массовые перестройки и ноу-хау (их проще достигать в этом домостроении).
И последний мой вопрос к Вам: куда деваться сейчас молодой семье с этими немыслимыми требованиями о первоначальном взносе за банальную студию в 50 процентов от ее стоимости? Ведь в нынешнем масштабе цен такой взнос накопишь разве что к пенсии. Или все же влезать в эти мутные схемы рассрочек и спецусловий от самих застройщиков, инвестиции в которых не застрахованы государством, как, скажем, срочные вклады, а потому можно в моменте остаться без штанов?
Любая схема, предлагаемая девелопером, ведет к увеличению стоимости приобретаемого метра – будь то субсидирование ставок или рассрочка на период строительства.
Молодой семье я советую открыть срочный вклад в банке, или все же присмотреться к рынку ИЖС.
Благодарю за беседу!
Олег Федорченко