С 1 января 2026 года прекратил действие мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков по договорам участия в долевом строительстве. Он действовал в общей сложности почти четыре года – с перерывами – и фактически лишал дольщиков возможности получить компенсацию за просрочку передачи жилья.
Отмена моратория возвращает дольщикам право требовать неустойку и штрафы, однако одновременно с этим с 1 февраля 2026 года вступают в силу масштабные изменения в Закон о защите прав потребителей, которые существенно смягчают ответственность продавцов и исполнителей, в том числе застройщиков. В результате правовая картина становится более сложной: возможности для взыскания расширяются, но и число оснований для отказа в санкциях также увеличивается.
Зачем вводился мораторий на штрафы для застройщиков
Мораторий на взыскание неустоек и штрафов по ДДУ вводился как антикризисная мера и за последние годы применялся трижды. Сначала — в период пандемии, затем после введения санкций в 2022 году, и в третий раз — с весны 2024 года, когда его действие продлили до конца 2025 года.
Во все периоды действия моратория застройщики были освобождены от начисления неустойки за просрочку передачи объекта, штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика не взыскивался. Суды, как правило, либо отказывали в исках, либо откладывали рассмотрение споров до окончания моратория (например, Определение СКГД ВС РФ от 05.03.2024 № 5-КГ23-159-К2).
С 1 января 2026 года этот режим прекратился и застройщики больше не вправе ссылаться на мораторий как на универсальное основание освобождения от ответственности.
Как отмена моратория повлияет на дольщиков
Отмена моратория не означает автоматическую выплату денег, но существенно усиливает позицию дольщика. Если просрочка передачи квартиры продолжается после 1 января 2026 года, неустойка подлежит начислению на общих основаниях. Кроме того, вновь появляется возможность заявлять требование о потребительском штрафе за неудовлетворение требований в добровольном порядке (ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
Именно этот штраф долгое время был одним из ключевых инструментов давления на застройщиков, поскольку его размер составляет 50% от присужденной суммы. Однако с февраля 2026 года порядок его взыскания меняется.
Федеральным законом от 28.12.2025 № 500-ФЗ в Закон о защите прав потребителей внесены существенные поправки, которые напрямую влияют на споры с застройщиками. Законодатель фактически расширил перечень случаев, когда потребительский штраф не подлежит взысканию.
Штраф не взыщут, если нарушение обязательства произошло из-за непоставки товаров или неисполнения работ (услуг) контрагентами продавца или исполнителя. Исключение сделано только для ситуаций, когда будет доказано, что выбор контрагента был недобросовестным или неразумным.
Также штраф не подлежит взысканию, если отказ от договора или невозможность исполнения возникли по вине самого потребителя, в том числе при уклонении от совершения действий, прямо предусмотренных законом.
Отдельным основанием для освобождения от штрафа стало заключение медиативного соглашения между сторонами.
Кроме того, размер неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя теперь ограничен суммой, фактически уплаченной по договору купли-продажи товара. Даже при формально большом периоде просрочки взыскать больше цены договора не получится. При этом суд сохраняет право снижать неустойку, если сочтет ее несоразмерной последствиям нарушения. Таким образом, применение статьи 333 ГК РФ фактически закрепляется и на уровне специального законодательства о защите прав потребителей.
По словам директора по правовым вопросам DestraLegal.ru Бориса Фельдмана, «в совокупности отмена моратория и изменения в Законе о защите прав потребителей формируют новый баланс интересов. С одной стороны, дольщики снова получают право требовать неустойку и штраф. С другой, – застройщики получают больше процессуальных возможностей для защиты: ссылаться на вину контрагентов, поведение самого дольщика, а также добиваться отказа во взыскании штрафа при заключении медиативных соглашений».
Практика DestraLegal по защите интересов дольщиков
По нашему опыту, при грамотной правовой стратегии дольщики добиваются взыскания существенных сумм даже при активном сопротивлении со стороны застройщиков. Следует учитывать, что приведенная ниже судебная практика сформировалась до введения моратория на взыскание неустоек и штрафов. В период действия моратория такие споры фактически были приостановлены, однако теперь практика вновь становится актуальной и может быть использована при защите прав дольщиков.
В одном из дел застройщик нарушил срок передачи квартиры по ДДУ более чем на полтора года. Фактическая передача объекта состоялась значительно позже установленного договором срока, при этом неустойка рассчитывалась за весь период просрочки с учетом исключения дней действия моратория.
Дольщики направили застройщику претензию, однако требования добровольно удовлетворены не были. Суд подтвердил факт нарушения срока передачи объекта и взыскал с застройщика неустойку, компенсацию морального вреда, штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя и судебные расходы. Общая сумма взыскания составила 377 966 рублей. При этом суд снизил размер неустойки по статье 333 ГК РФ, приняв во внимание, что для выполнения строительных работ застройщиком была привлечена подрядная организация, своевременно не исполнившая свои обязательства. Кроме того, суд учел резкое увеличение стоимости строительных материалов в период финансового кризиса, что потребовало от застройщика дополнительных временных затрат на привлечение кредитных средств.
В другом деле просрочка передачи квартиры превысила два года. Застройщик ссылался на уведомления о переносе сроков, однако дополнительных соглашений с дольщиком заключено не было.
Суд признал нарушение условий ДДУ и, несмотря на снижение неустойки по статье 333 ГК РФ, взыскал в пользу дольщика неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы. Общая сумма выплат составила 1 602 991,30 рубля.
Борис Фельдман
