В последние годы российский рынок вторичной недвижимости столкнулся с серьезными проблемами, которые касаются не только покупателей, но и продавцов, особенно пожилых граждан. По данным Росреестра, за 2024 год было признано недействительными более трех тысяч сделок с участием пожилых продавцов. В судах первой инстанции находится свыше 10 тысяч аналогичных дел, что свидетельствует о тревожной динамике и росте числа таких решений на 15-20% за последние два года.
Ситуация на вторичном рынке недвижимости стала напоминать системный кризис, где недействительность сделок и правовые споры становятся нормой. Одним из знаковых событий стало решение Верховного суда в декабре 2025 года по делу Полины Лурье, в котором квартира осталась у добросовестного покупателя, несмотря на попытки продавца оспорить сделку. Это решение должно было установить прецедент, подтверждающий, что добросовестный покупатель не может нести ответственность за мотивацию продавца.
Однако, как показывает практика, недобросовестные продавцы быстро адаптировались к новым условиям. Вместо оспаривания сделок через статью 178 Гражданского кодекса (недействительность сделки под влиянием заблуждения), они начали использовать статью 177, которая касается неспособности понимать значение своих действий. Это может быть связано со стрессом, приемом лекарств или давлением со стороны мошенников.
Адвокат Максим Пешков, эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений, отмечает, что суды часто принимают внесудебные справки психологов вместо назначения комплексной судебно-психиатрической экспертизы. Это создает процессуальный тупик: полиция требует судебного решения, а суд ссылается на недоказанность умысла без оперативно-розыскных мероприятий. В результате добросовестные покупатели, которые вложили свои средства в недвижимость, оказываются в сложной ситуации, где их права не защищены.
Покупатели, ставшие жертвами мошенников, выражают недоумение по поводу того, почему они должны отвечать за эмоциональное состояние продавца. «Мы собрали все документы, отдали последние деньги, взяли кредиты. Мы ничего не нарушали», — заявляют они. Эта ситуация вызывает обеспокоенность, так как некоторые недобросовестные продавцы могут использовать подобные схемы как способ сохранить деньги и недвижимость. Достаточно немного потянуть время в судах и заявить о своей «неспособности» понимать свои действия.
Виктория Романова
