Заявление президента НОСТРОЙ Антона Глушкова о том, что около 20% застройщиков рискуют не погасить кредиты из-за недостатка средств на счетах эскроу, отражает нарастающее давление на отрасль. Речь идет о проектах, реализуемых по механизму проектного финансирования, где ключевым источником возврата долга выступают средства дольщиков. При этом распроданность жилья снижается: в крупнейших городах за последние месяцы она сократилась еще на 1,5–2%, а по проектам с вводом в 2027 году может опуститься до 32–35%.
По мнению Владимира Чернова, аналитика Freedom Finance Global, основная причина этой динамики — ослабление спроса в условиях высоких ставок и ужесточения требований к ипотечным заемщикам. Денежный поток на счета эскроу замедляется, но обязательства перед банками зафиксированы. В результате расширяется разрыв ликвидности, который особенно чувствителен для проектов с низкой маржой и высокой долговой нагрузкой.
При этом системных рисков для дольщиков сейчас нет, так как банки продолжают финансировать строительство и большинство объектов будет достроено. Основные негативные последствия: рост долговой нагрузки, давление на рентабельность и потенциальная консолидация рынка в пользу крупнейших игроков — касаются самих девелоперах.
По мнению Владимира Чернова, в ближайшие 6–12 месяцев ситуация будет зависеть от динамики ставок и восстановления спроса. Базовый сценарий предполагает постепенную стабилизацию распроданности ближе к концу года на фоне ожидания более заметного снижения ключевой ставки, но точечные дефолты и уход слабых игроков с рынка остаются весьма вероятными.
Михаил Серов
